大阪でマンション管理ならマンション管理士秋山事務所へ
あなたはこんなことにお困りではないですか？
〇 総会・理事会の支援、または理事等役員としての理事会への出席(総会の承認必要)大規模修繕委員会 並びに管理規約・細則・規則の見直しなどの委員またはオブザーバーとしての参加(過去数回標準管理規約が改定されており特に平成28年に大幅な改正がありました)
〇 マンション内の区分所有者・居住者等の迷惑行為者への対応方法
〇 極端なマナーまたは規約義務違反者に対する対応(区分所有法第57条～第60条について)
〇 漏水などの事故被害に関するの組合加入保険の利用方法について
〇 マンション内の空き駐車場の部外者への貸出しの可否と法人税について
〇 定期の消防設備点検(総合点検・機器点検)と排水管清掃の各非協力者について
〇 旧耐震基準マンション(昭和56年5月以前に着工したマンション)に対する「耐震診断」「耐震改修」「建て替え」への合意形成について
〇 マンションに飛来するハトなど鳥類の糞の衛生上の被害対応
- 上記の多くは委託契約している管理会社の業務と重複いたしますが、業務上第三者
の立場から各業務の整合性の判断または客観的な意見として助言できます。
＜ご相談・ご質問等の問合せ＞
- 区分所有者・居住者・同居人の方などについては、常時無料相談を行っています。
又、マンションに勤務するすべての管理員さんにもご連絡をいただければ幸いです。
サービス案内・業務内容
徹底した顧客目線でお客様の悩みを解決いたします。
最近では、築３０年以上のマンションは経年劣化が進み入居者の老若人口も多くなり、給水管や排水管も更新の時期が多々あるようになりました。また大規模修繕工事等で理事会運営も多忙を極め、コンサルタントが必要な時代になりマンション管理自体に第三者が介入するなどの、新しいスタイルが要求されております。
また、一方では早くも経年劣化で機能がマヒするマンションも出てまいりました。この激動の時代にマンション管理士秋山事務所では、理事会への出席経験を生かし、マンションの理事会運営を適切にサポートさせて頂き皆様のマンション理事会が活発になるようお手伝いさせて頂きます。
管理人歴１５年以上の経験より裏打ちされた強み
マンション管理士秋山事務所は、マンション管理組合・理事会が抱える諸問題の解決策を提案するマンション管理のプロフェッショナルです。
マンション管理員の実績も15年以上ございます。理事会運営にお困りの際は経営豊富な当マンション管理士秋山事務所にご相談下さい。
業務内容
○総会・理事会の支援、または理事等役員としての理事会への出席
総会当日の席上での組合員からの質疑に対する応答支援、理事会における区分所有法等各種法令・ 規約・細則との適合性の判断
○大規模修繕委員会並びに管理規約・細則・規則の見直し、各種委員会への参加
自己所有のマンション内において、現在大規模修繕工事委員会の委員として３年半従事しました。給水管の更新は今年令和2年5月に完了し、又同年７月から約1年間の工程で外壁や屋根の補修や塗装、ベランダ防水シートの取り替えや手すり塗装、玄関ドアの取り替えなどの共用部の長期修繕計画に基づく工事を実施いたしました。更に令和４年９月から規約改正検討委員会を立上げ管理規約、細則等の全面改正にコンサルタントとして携わり改正版を全区分所有者に配布。
○管理費等長期滞納者に対する管理組の対応と回収方法の助言
多くの管理組合で、管理費等の長期滞納者に対しては頭を悩まされております。一般的には、▲お支払いのお願いの請求書▲督促状の送付▲法的手段を考慮した内容証明郵便の発送と管理会社も含み段階的に支払いを促すのが通常です。3か月の滞納を過ぎると回収も困難であると一般に言われております。部屋を売却すれば新区分所有者からは支払ってもらうことができるため、費用を出しての法的な取り立ては得策ではない場合もあります。
○「騒音」「ペット飼育」「迷惑駐車・駐輪」などの対応
上記の居住者などからの苦情は全国的に管理組合がもつ3大問題として以前からその解決策に管理組合は苦慮しております。騒音についてはまず故意にまたは知らず知らずに出して自身の音については本人は全くわからないため、被害を受ける方との間で温度差が生じます。ペット飼育に関しては、家族の一員であるとの認識から他人に与える影響の欠如があり、規約でペット禁止を規定したが一代限りという約束で飼育を容認しても一向に解決できないのが現状です。敷地内での迷惑駐車や駐輪については居住者一人ひとりと管理員さんの強い意識が必要です。
○マンション内の区分所有者・居住者等の迷惑行為者への対応
共用部である廊下に自転車等を置いておく行為、ベランダに物置や大きな物品を倉庫代わりに置く行為その他ごみの分別の問題など多種にわたります。
○極端なマナーまたは規約義務違反者に対する対応
昭和58年に、マンション内での共同生活を営む上で、秩序を守らず他の人たちの生活が困難となる場合または、共同の利益に反する行為を行う区分所有者や居住者または同居人に対して、【行為の停止】【住戸の使用禁止】【競売請求】【契約解除と住戸の引き渡し請求】のそれぞれ区分所有法第57条～第60条の条文が創設されました。
○長期修繕計画と修繕積立金との適正な関係
多くのマンションではすでに長期の修繕計画を決め修繕費用とともに計画表作成のことと思いますが、建築設備を含め修繕の対象箇所と費用の適格性の判断が何より大切となります。又、約5年に一度は品質の向上や人件費の変動により見直しが必要です。見直しの時期については、国交省よりガイドラインとして、大規模修繕工事の直前または直後とその中間時期が適切とのことです。
○漏水などの事故被害に関するの組合加入保険の利用
管理組合と保険会社との間でマンション総合保険を締結しているのが通常ですが、共用部に起因する事故と上下階など専有部分で漏水事故が起こることも経年マンションでは特に起こりやすくなります。管理組合が保険に加入とていることを知らない居住者の方もおられます。上階からの下階への漏水については被害宅の損害は保険にて賄われますが、上階の加害宅は自身で保険加入していない限り適用はありません。
○マンション内の空き駐車場の部外者への貸出しの可否
昨今、特に都市部のマンションでは車を保有する方が減ってきたため、駐車場が全部埋まらず施設使用料としての管理組合の収入に影響しております。空いた駐車場を部外者に一時的または将来に向けて定期に有償で貸与するマンションも出てきております。当然消費税や法人税の問題が発生しますが、平成28年国税局より質問に対する回答として、三つのパターンに区分けした納税義務の有無が公示されました。
○定期の消防設備点検と排水管清掃の各非協力者について
マンションの規模にもよりますが、通常綜合点検が年1回と機器点検が半年に1回法令により義務づけられております。共用部については特に問題はありませんが、部屋内の感知器やベランダの避難用ハッチについては居住者の立ち合いと確認が必要です。部屋内を見られたくないとかまたは忙しいためなどの理由で点検をパスする方も少なからずおります。
極端な例としては、部屋玄関横のインターホン(ピンポン)を押さないでほしいとの要請で理事会が承認したとの嘘のような話があります。
万一点検を数年間パスし、非常ベルが鳴動しないなどの機器の不具合が発見できず、実火災が発生し逃げ遅れたため死亡や負傷する危険があり、又他の方にも身の危険を与えますので、何よりも優先して点検を受けてください。
次に雑排水管の清掃については、1年または2年毎に実施しているマンションがほとんどです。建築後20年～25年を経過するとどうしても管内で錆が発生し錆こぶなどにより閉塞しあるいはジョイント部分が破損し排水管が詰まったり亀裂により漏水が発生してきます。
部屋内の台所などの排水管は共用竪管とつながり、毎月納付している積立金資金に余裕があるようなら、大規模修繕工事に合わせて、管理組合の負担で共用竪管と一体として更新する選択肢もあります。
○特区民泊・民泊新法と管理規約について
結論から先に言えば、個人的には両民泊制度とも反対です。
建築基準法や消防法の法令の関係もありますが、何よりマンションのような集合住宅を民泊の対象にすべきではありません。
諸外国の方がたの文化なりライフスタイルは多種多様であり、短期間であれ生活するにも我々日本人との大きな違いがあり、例えば共用部廊下に「タン」を吐いたり、夜遅くまで騒いだり、又ゴミの分別などにも無関心でありマンションでの生活ルールを守ってもらうことはできません。現に9割近くのマンションでは規約を改定し拒否しているのが実態です。
そもそも国は観光資源として日本への外国観光客を促進していますが、法の制定にあたり有識者との机上の理論で決めてしまい、現場の実態がどのようになるかを議論せずに我々に押し付けます。
日本に来るのを楽しみに来られる外国の方に対して、不愉快な思いをさせないよう配慮して、事前に現場の声を聴き慎重に決めるべきでした。
○マンションに飛来するハトなどの鳥類の糞被害対応
朝、ゴミ置き場や道路上に出したゴミにカラスが群がり生ごみなどのえさをむさぼっている光景をだれもが目撃したことがあると思います。
対策としては、専用のごみ入れも市販しており、又防鳥用のネットなどが有効です。(大阪市の場合、申請すれば市から無償で貸与が受けられます)
何よりもゴミを出す各自が、△外から見えないように新聞紙などで隠す．△生ゴミや残飯を出さない。△前夜からゴミを出さないなどの行為を心がけることが大切です。
ハトのマンションへの飛来については、エサなどは決して与えないことです。よくベランダの室外近辺に「巣」を作ることがあります。頻繁に同じ場所に飛来するようなら巣作りのためかもしれません。ハトの糞には病原菌のウイルスがあり、乾燥して飛散すると特に子どもさんなどに健康被害をを与え感染症になる可能性もありますので、ベランダはマンションの共用部に属しますので見かけられた方は管理組合に通報すべきです。
○旧耐震基準マンション(昭和56年5月以前に着工したマンション)に対する「耐震診断」「耐震改修」「建て替え」への合意形成
平成7年(1995年)の阪神・淡路大震災(M7.3)で損壊。倒壊したマンションの90％近くが1981年以前に着工したマンションであったと聞き及びます。(旧耐震基準マンションは国交省の試算では約106万戸)
国は、将来発生が想定される「南海トラフ大地震」の被害に備えるため、促進して耐震改修等に取り組んでおり皆さんも巷で目にされるように全国の建築物、特に不特定多数が利用する病院・介護施設・学校・市や町の役所・警察署など公的な特定建築物の9割以上が地震に備え耐震改修工事をすでに完了しております。
ただ、民間の分譲マンションに関してはあくまで個々に耐震診断・改修・建て替えの各努力義務を課しているだけです。
人は死ねば「灰」になり、車は動かなくなれば「廃車」となり目の前から消えてしまいますがマンションの場合住めなくなっても、その巨大な構築物は半永久に目の前に残ります。
そして、建物がある限り「管理費等」と「固定資産税」の支払いは続きます。
新築・中古に限らず「終の棲家」とするならばその覚悟は必要です。
耐震改修については、工事費用はもちろんですが外観が損なわれる、評価(価値)が下がる、部屋の面積が少なくなる等の理由で、又建て替えについても多額の費用、引っ越しが必要、その間数年間の住む家も必要などの理由で、率先して立案し再生に向けて検討すべく人もなく、又合意形成も困難であり不可能ではないかと思われている方がほとんどだと予想されます。
マンションの「耐震診断」「耐震改修」「建て替え」に対しては、国の交付金や市町村の補助金の制度があり、また特に耐震基準を満たさないマンションについては、行政の認定を受けたうえ都道府県が関与した「建て替え組合」「敷地売却組合」の法整備がなされていますので、現在高経年マンションに住まれている方々には周知されたほうが良いと思います。
料金表
■Ⅰ, 顧問契約 → 一定期間契約 (1か月～3か月に一度の理事会出席と随意及び電話
またはメールでの相談)
■Ⅱ, 監事・理事等の役員として雇用のうえ理事会への出席、または管理士同席上の助言
■Ⅲ,大規模修繕委員会や各種委員会の委員としての雇用、または委員会の席上での管理士としての助言など
■総会議案の確認や規約・細則・規則などの特定の素案の作成または確認業務
上記の各契約形態については、管理組合様の予算計上の関係を考慮のうえ、相談とさせていただきます。
会社概要
はじめまして、代表の秋山健一です。
大阪でマンション管理のご用命は、マンション管理士秋山事務所へ。
管理人歴１５年以上の経験。
| 会社名 | マンション管理士秋山事務所 |
|---|---|
| 代表 | 秋山健一 |
| 所在地 | 大阪市淀川区東三国３丁目９－１３ユニライフ北大阪３－１４０８号 |
| TEL | ０６－６３９３－１２００ |
| 事業内容 | ○総会・理事会の支援、または理事等役員としての理事会への出席○大規模修繕委員会並びに管理規約・細則・規則の見直し、各種委員会への参加 ○管理費等長期滞納者に対する管理組の対応と回収の助言 ○「騒音」「ペット飼育」「迷惑駐車・駐輪」などの対応 ○マンション内の区分所有者・居住者等の迷惑行為者への対応 ○極端なマナーまたは規約義務違反者に対する対応 ○長期修繕計画と修繕積立金との適正な対応 ○漏水などの事故被害に関するの組合加入保険の利用 ○マンション内の空き駐車場の部外者への貸出しの可否と法人税について ○定期の消防設備点検(総合点検・機器点検)と排水管清掃 ○特区民泊・民泊新法と管理規約について ○マンションに飛来するハトなど鳥類の糞被害対応 ○旧耐震基準マンション(昭和56年5月以前に着工したマンション)に対する「耐震診断」 「耐震改修」「建て替え」への合意形成について |
