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大規模修繕委員会・各種委員会の参加

私事ではありますが所有のマンション内において、現在大規模修繕工事委員会の委員をしており3年目に突入しました。給水管の更新は今年令和2年5月に完了予定をしており、6月からは約1年間の工期で外壁や屋根の補修や塗装、ベランダ防水シートの取り替えや手すり塗装、玄関ドアの取り替えなどの共用部の長期修繕計画に基づく工事を実施いたします。

大規模修繕工事等の長期修繕計画

大規模修繕工事等の長期修繕計画に関しては国交省より【ガイドライン】がすでに公示され、それに沿って新築後30年を目安に、その後12~15年後を想定して各マンションにおいて長期の修繕工事計画を策定ているケースがほとんどです。

従って、修繕箇所やグレードの差異はありますが当該修繕工事については、1住戸につき70万円~100万円程度の予算を必要としますので,今住んでいるマンションが何年後に当該工事が必要であるかがわかれば、逆算すれば現時点での積立金額が適正な金額かどうかを判断できることになります。

工事の実施

工事の実施に際しては、一般的に【責任施工方式】【設計監理方式】【管理会社主導方式】がありそれぞれメリットとデメリットも違ってきます。

ちなみに自己のマンションでは、コンサルトを含む【設計監理方式】において工事を進める予定をしています。理由は金額的には数%責任施工方式より増額となりますが、工事に向けての行程や総会承認の説明会や準備資料の作成、工事施工者の選定方法、準備段階での打ち合わせ、工事に際しての仕様や数量計算、適正な工事価格、工事監理などの観点から、又何よりも安心度が大きく違います。

再び私事で恐縮ではありますが、委員会では書記の役職にあるため、月1回開かれる委員会での議事録と居住者向けの「大規模修繕委員会だより」を作成しており、今後も工事完了及び引き渡し作業まで少なくとも2年間は今住んでいるマンションに居る限りは委員を継続していかなければなりません。

管理規約

「管理規約」はルーツをたどれば、本来はマンション購入者間で<私的自治>の必要から草案すべき問題ではありますが、区分所有者の発案性が困難なため分譲会社に委ねられておりました。

しかし、各社によってその内容がまちまちであり、精粗や欠陥がある規約までが購入者に行き渡る結果に至ることとなり、1982年旧建設省は「中高層共同住宅標準管理規約」を作成し、関係業界団体に対して「標準規約」を指針としてその業務にあたるべき旨を通達の形式で命じたのがその前身であり、現在では国土交通省がその所管にあたり全分譲マンションの95%が管理規約を有しております。以降、1983年、1997年、2004年、2011年、そして2016年には大幅な改定があり、その後小幅な改定があり現在に至っております。

マンションライフでの多様化を思いますに時代に即応してその都度改定が必要になりますが、自己所有マンションを含めほとんどのマンションにおいては前述の通り担当フロントの多忙さから最新の「標準管理規約」に即した「管理規約」に改定されておりません。

共用部分の仕様に伴う「使用細則」「運営細則・規則」等に関しても時代の経過とともに見直す必要がありますが、1か月~数か月に一度の理事会において上記の規約や細則等を改定するための協議は他に多くの案件もあるため時間に制約されなかなか手を付けられないのが現状です。

そのため諮問の機関である<大規模修繕・規約や細則等の見直し・ペット飼育・駐車場細則>などの各種委員会発足の必要性が出てきます。これらに関しても国交省から「コメント」としてマニアル化し作成することができます。

マンション管理士は理事・監事に限らず各種委員会のメンバーとしても出席し適正で客観的意見を捕捉し十分に管理組合様のご支援ができるものと確信しております。

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